Экспертиза дома перед покупкой. Часть 2. Инженерные системы

Эта статья — продолжение недавно опубликованного материала о технической экспертизе недостроенных, готовых или старых дачных домов. В нем мы говорили о конструкциях зданий, тепло- и гидроизоляции, качестве стройматериалов.

Сегодня мы поищем скрытые дефекты в инженерных системах и попутно выясним, как их можно устранить.

Нужны ли вам большие окна?

При комплексной оценке дачи разговор о системе отопления хотелось бы начать (не удивляйтесь!) с панорамного остекления. В некоторых домах увеличенная площадь световых проемов. Они занимают больше половины всей стены и обрекают коттедж на повышенный расход энергии при отоплении. Бывают и окна во всю высоту дома (см. фото ниже). Прокладка труб и воздуховодов или установка отопительных приборов в таком помещении невозможна. К тому же, сквозь панорамные окна поступает до 300 Вт/кв.м в час тепла солнечной энергии, а это приводит к перегреву комнат в теплое время года. 

В результате тяги архитекторов к такой «панорамности» приходится прибегать к комбинированным системам отопления, установке конвекторов и пр. Все это влечет необоснованные расходы при дальнейшей эксплуатации дачи. Поэтому при ее оценке надо обратить на окна особое внимание.
 

Ads by

Хорошо ли греет система?

Из существующих сегодня способов отопления загородного дома мы чаще всего отдаем предпочтение автономным жидкостным системам. В них входят отопительный котел, трубная разводка и радиаторы. 
 

Есть 2 типа циркуляции теплоносителя — естественный и принудительный. Выбор будет зависеть от площади дома. Первый, в силу малой инерционности, применяется на даче общей площадью менее 100 кв.м. Для больших объектов требуется принудительный тип циркуляции, т.е. в сеть включается циркуляционный насос.
Циркуляционный насос всегда устанавливают в обратную линию, ведущую от отопительных радиаторов к котлу. Тогда он не контактирует с перегретой водой из котла, что благотворно сказывается на сроке его службы. Поэтому во время «инспекционного визита» необходимо проверить точку врезки циркуляционного насоса в сеть.

Также следует убедиться в том, что выбрана адекватная его модель. Или подумать о переходе с естественной циркуляции теплоносителя на принудительную.  
Главные параметры при подборе насоса — его производительность и напор. Уточните:
А также определитесь с типом теплоносителя (вода или антифриз). На основе полученной информации компания-установщик проводит расчеты и по их результатам подбирает необходимое оборудование.
Учтите, что эти цифры характеризуют работу системы при максимальной нагрузке. Однако она случается очень редко. Поэтому из двух похожих циркуляционных насосов разумнее выбрать прибор с меньшими параметрами. Так вы сэкономите деньги и на сам насос, и на необходимую для его работы электроэнергию. Хотя расходы тут небольшие: мощность рекордно экономных «циркуляционников» исчисляется десятками Ватт.

Коротко о водогрейных газовых котлах. Они поставляются в комплекте с газовыми атмосферными горелками, которые работают очень тихо. Основной их недостаток — неустойчивое горение при малом давлении газа в сети. Летом давление газа обычно бывает нормальным, зато зимой может заметно снижаться. Поэтому профессионалы советуют проверять котел в холодное время года. Если давление газа в нем ниже нормы, лучше оснастить котел более современной надувной горелкой (но это добавочные расходы). В такой конструкции встроенный вентилятор генерирует воздушный поток, который вытягивает газ из сопла, и поэтому горелки не боятся падения давления газа.
 

Обязательно узнайте, сколько ежегодно расходуется топлива (газа, солярки, электроэнергии) в доме. Этот показатель станет еще и косвенной характеристикой теплоизоляции жилища.    
Хотя в рекламно-информационных материалах производители котлов предлагают подбирать оборудование по мощности (равной 1/10 площади коттеджа, выраженной в киловаттах), я уверен, что в качественно утепленном доме достаточно и половины этого значения. То есть если площадь грамотно утепленного коттеджа не превышает 100 кв. м, для его отопления будет достаточно 5 кВт установленной мощности. На этот ориентир вы можете равняться как на вполне достойный уровень современного энергосбережения.                             
 
На дачах можно применять все разновидности отопительных приборов. Во время инспекции обратите внимание на место их установки, особенно если они алюминиевые или биметаллические. Совершенно недопустимо последовательно устанавливать алюминиевые радиаторы со стальными трубами. Такое сочетание металлов напрямую ведет к ускоренной коррозии и быстрому сокращению эксплуатационного срока. Обнаружив брак различных металлов (во всех смыслах этого слова), вы будете обречены на переделку отопительной сети.

 
Штатная работа отопительной системы дачи во многом зависит от правильной работы дымохода. Когда он за много лет плавно «обрастает» изнутри продуктами горения, его поперечное сечение уменьшается. Как следствие, тяга становится хуже. Поэтому дымоходные трубы необходимо чистить 1-2 раза в год: по окончании и перед началом отопительного сезона.
Во время экспертизы дома проверьте:

Стоя рядом с домом, поднимите голову и внимательно вглядитесь в верхнюю оконечность дымохода. Если она увенчана замысловатым дизайновым зонтиком (дефлектором), оставляющим малый зазор для прохода дымовых газов, то это верный признак будущих ледяных сталактитов, «украшающих» обечайку дымохода. Дефлектор должен быть на тонких «ножках», чтобы обеспечивать свободный выход горячих газов из печной трубы. С этой точки зрения знакомиться с объектом разумнее в феврале-марте, в сезон образования этих самых сталактитов у неправильно собранных дымоходов.
 

А чем дышать будем?

Если на тепло в условиях российского климата трудно не обратить внимания, то о вентиляции застройщики часто забывают. Этот тезис совершенно неожиданно подтверждает наш сайт. Подготовленная мною полгода назад статья Вентиляция на даче: зачем она нужна и как ее обеспечить вызвала абсолютно нулевой интерес: ни одного отклика, не говоря уже о дискуссии, хотя прочитало ее более 6 тыс. человек. Такое технологическое безразличие подталкивает меня к повторному заострению этой темы. Ведь всем же надо дышать. По крайней мере, на чистом воздухе, на даче. Или у вас иное мнение?

Не счесть случаев, когда дачу начинали строить без проектов по отоплению и вентиляции. Нередки ситуации, когда такой документации нет еще и на заключительной стадии общестроительных работ. Хотя застройщик собирается в едином климатическом объеме дачи расположить жилые комнаты, кухню, санузлы, зимний сад и сауну (баню). Температурно-влажностные  характеристики в этих помещениях заметно отличаются между собой. В большинстве домов вентиляция пассивная: приток воздуха идет через неплотности окон, а вытяжка — через дымоход благодаря естественной тяге. Регулярное форточное проветривание не спасает ситуацию. Теплопотери при такой схеме не поддаются учету и контролю. Это прямое растранжиривание тепловой энергии, которую дают газ или дрова. Туда же, в форточку, бесследно улетают и деньги, выделенные из семейного бюджета на покупку топлива.
И только в последние годы в коттеджах начали устанавливать активные приточно-вытяжные вентиляционные системы. Они давно стали привычными в Европе, где повсюду применяют герметичные оконные стеклопакеты, препятствующие пассивному воздухообмену. В РФ стеклопакеты тоже появились и прочно заняли оконную нишу, а до принудительной вентиляции дело еще не дошло.
Попутно отмечу, что приточно-вытяжная вентиляция дает возможность применять устройства рекуперации, помогающие ощутимо снизить энергопотребление. Рекуператор использует тепло отработанного воздуха для подогрева поступающего свежего. Однако вернемся к экспертизе. 

 
Какие подводные камни можно ожидать в области вентиляции? Случаи промахов бывают даже в рамках выполненного расчета. Например, в спальню и кабинет предусматривалась подача до 700-1000 куб. м/час приточного и рециркуляционного воздуха. Это существенно больше, чем нормативный «однократный обмен объема воздуха в течение одного часа в помещениях с постоянным пребыванием людей», регламентированный СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные».
Широко известна среди профессионалов история, когда у одной из ярчайших звезд российской эстрады в загородном доме «специалисты» установили воздуховоды недостаточного диаметра. Хотя вентиляционные короба и пропускали заданный поток воздуха, но они шумели. Это было заметно ночью, и «звездам» не спалось. В результате пришлось менять уже смонтированные воздуховоды и немало потрудиться, чтобы вынуть старые и установить новые.   
Нередко в редакцию нашего сайта приходят письма с жалобами на состояние воздуха в подвалах. Читатели спрашивают, как организовать дополнительную, незапроектированную вентиляцию. Приходится только разводить руками, подтверждая, что она необходима, и особенно в замкнутых объемах.
Но и тут есть современные технические решения, способные улучшить атмосферу подвала. В этом плане стоит присмотреться к специальным цокольным дефлекторам. Особенности конструкции позволяют воздуху свободно проходить по трубе, без образования воздушных пробок. Также исключено попадание снега, мусора, мелких грызунов и насекомых в подвальное помещение.

А самое традиционное решение этой проблемы — продухи в конструкции цокольного этажа. Разумеется, они должны быть закрыты решетками. Это все тоже надо учесть при проверке будущего дома. Если в нем есть система вентиляции, проверьте уровень ее шума в рабочем режиме.
 

Водоразбор и канализация 

Практика проверки коттеджей показывает, что в проектах (часто необоснованно) бывает предусмотрена слишком разветвленная сеть приборов водопотребления. Из-за этого  состояние систем водоснабжения и водоотведения ухудшается. Стоит проверить расположение всех точек водоразбора. Помещения общего пользования (туалеты, ванны, кухни и пр.) должны быть (по возможности) компактно зонированы по вертикали.

С чего начать проверку водного хозяйства? Конечно же, с труб. Не ржавые ли железные трубы? И если не текут сейчас, то не потекут ли в ближайшем будущем? В современном водоснабжении почти повсеместно применяют трубопроводы из полимеров. Они: 
Разве это не серьезный плюс в дачных условиях?
 

При экспертизе водного хозяйства главное выяснить, соответствуют ли характеристики установленного насоса требованиям системы. Не лишена смысла и оперативная проверка величины напора. Если она численно превышает полторы высоты загородного дома, можно рассчитывать на дальнейшую работу насоса. В противном случае стоит подумать о его предстоящей замене. К выбору насоса надо отнестись особо тщательно, ведь от этого зависит, надежно ли будет ваша дача обеспечена водой. 

Насос подбирается по двум основным параметрам:

1. подаче (сколько кубометров воды в час может перекачать насос, то есть – его производительность);
2. напору (на какую высоту насос может доставить эту воду). 

Для нормальной жизни человеку нужно не более 200 л воды в сутки. Разумеется, полив — это отдельная статья, которая зависит от потребностей вашего участка. 

Величина напора определяется комфортным давлением излива из крана и перепадом высоты от зеркала воды до верхней точки водоразбора. Часть напора, разумеется, уйдет на трение в трубопроводах.
При проверке насоса желательно иметь:
При недостаточном напоре воды новоселам придется докупить насосную станцию. Она состоит из насоса и специального бака, регулирующего стабильную подачу воды требуемого напора.
При проверке водопроводной сети уточните, вся ли она проходит по незамерзающим компонентам дома и как осуществлена подводка воды в дом. Если водные коммуникации находятся выше уровня промерзания грунта (а это обычно 1,2 – 1,5 м), то вам предстоит эти трубы дополнительно утеплить.

Это же в полной мере относится и к канализации. Обязательно проверьте стояк по всей длине. Если его часть проходит по неотапливаемому помещению, он должен быть надежно теплозолирован.
К слову, о стояке. Оконечность его верхней части — вытяжная труба — должна быть установлена не ниже, чем 0,7 метра от кровли. Такое инженерное решение обеспечивает самостоятельную вентиляцию всей внутренней канализационной сети. 

Редко когда новый владелец коттеджа не возьмется за перепланировку внутренних помещений. Такой апгрейд выльется в дополнительную установку сантехнических приборов. А значит, внутренняя канализационная сеть видоизменится. Бывают ситуации, когда канализационный стояк находится в одном углу дома, а второй туалет хочется установить в диагонально противоположном углу, и даже ниже уровня имеющегося стояка. Тут на самотек рассчитывать не приходится. В таком случае имеет смысл применить установки напорной канализации. Они компакты, удобны, их можно незаметно разместить даже под рукомойником. Однако такая новация означает не только повышение комфорта, но и увеличение расходов.

Какой вывод можно сделать? Современная дача включает немало высокотехнологичных инженерных систем. Для их компетентной оценки требуется разностороннее обследование. Его должны проводить смежные строительные специалисты, способные оценить состояние всех систем и их работоспособность с прогнозом на будущее.