Нотариусы предостерегли от покупки дач с нечеткими границами

Федеральная нотариальная палата рассказала о подводных юридических камнях при покупке дач. Потенциальный покупатель обязан насторожиться, если усадьба построена до 1998 года, если земля не размежевана, если грядки и дом принадлежат разным лицам. И даже если ничего подобного нет, ему все равно надо насторожиться.

Еще пару лет назад загородной недвижимостью владели 42 процента городских жителей, а более 30 процентов россиян хотели купить дачу. Таковы данные статистики. Пандемия обострила подобные мечты: люди все чаще присматриваются к объявлениям о продаже земель.

Поэтому нотариусы провели небольшой, но крайне важный ликбез.

Угроза N 1 Дача прошлого века

Нотариусы посоветовали проявлять особую осторожность при покупке дач, построенных до 1998 года. Такие сделки нуждаются в дополнительной правовой проверке.

"Реестр прав на недвижимое имущество появился в 1998 году, регистрации в нем подлежали права на недвижимое имущество, возникшие позднее. Права, которые возникли до появления реестра, признаются государством, однако до совершения сделки важно понять, нет ли на имуществе арестов или запретов, а это можно сделать только в том случае, если владелец зарегистрирует свое право в ЕГРН", — рассказывают в Федеральной нотариальной палате.

Угроза N 2 Неоформленное наследство

Если в качестве документа, подтверждающего право на имущество, продавец представит свидетельство о праве на наследство, безопаснее будет сначала попросить его внести соответствующие сведения в Единый государственный реестр недвижимости, а уже после этого — проводить сделку.

Угроза N 3 Участок без границ

Сегодня человек рискует купить дачу с нечеткими границами, а потом годами судиться с соседями за метры и даже сантиметры земли, требуя передвинуть забор или защищая от подобных требований свой сарай.

Нотариусы предупреждают: покупка земельных участков, которые не размежеваны, несет в себе высокие риски.

"Если границы участка не определены, регистратор может приостановить регистрацию или отказать в ней. Даже если регистрация произошла — риски все равно есть. Могут возникнуть споры с владельцами соседних участков: иногда приходится передвигать забор, а порой случается, что построенный дом оказывается на соседской территории, что влечет за собой колоссальные проблемы", — рассказывают в Федеральной нотариальной палате.

Угроза N 4 Неожиданные ограничения

Важно помнить, что и сведения о некоторых ограничениях, установленных в отношении использования участка, могут быть зафиксированы в Едином государственном реестре недвижимости только по тем участкам, границы которых установлены в соответствии с законодательством. К таким ограничениям относятся публичные сервитуты, зоны с особым использованием территорий (природоохранные зоны, зоны культурного наследия и т. д.). Проще говоря, уже после покупки может выясниться, что через ваш участок пролегает важная тропинка, закрывать которую вы не имеете право. Так что вам останется только наблюдать, как посторонние ходят туда-сюда по вашей земле.

"Так, например, бывает, что семья хотела бы построить жилой дом, но участок, который они приобрели, относится к землям сельхозназначения, на которых делать этого нельзя, — продолжают в Федеральной нотариальной палате. — Или приобретатели не учитывают, что строение, которое находится на участке, является объектом культурного наследия, и планы о том, чтобы его снести и построить современный коттедж, не сбудутся. Эти моменты также стоит прояснить до покупки".

Угроза N 5 Дом и земля раздельно

Если планируется приобретение участка, на котором есть постройки, необходимо узнать, принадлежат ли они тому, кто продает вам землю. Если принадлежат, то они должны быть проданы и переданы вам одновременно с участком. А если нет, соглашаться на сделку рискованно, ведь собственник строений обладает преимущественным правом покупки участка. И если это право нарушено, сделка будет оспорена. А удастся ли взыскать с продавца земли деньги — большой вопрос.

Безопасность

Почему лучше оформлять сделку у нотариуса

Чтобы не купить вместе с дачей кота в мешке, лучше обратиться к нотариусу. Он не только проводит правовую экспертизу предоставленных собственником земельного участка правоустанавливающих документов, разъясняет правовые последствия совершаемой сделки, обеспечивая тем самым законность и безопасность сделки, но и наделен правом запрашивать необходимую информацию из различных реестров.

3,3 тысячи. По данным Судебного департамента при Верховном суде России, столько споров о постановке земельного участка на кадастровый учет, соединенных со спорами о границах земельного участка, рассмотрели суды в прошлом году. Лучше все-таки определиться с границами земли до того, как передать деньги продавцу

Также нотариус предоставляет собственные цифровые инструменты, позволяющие не лишать людей технологических преимуществ. Например, для нотариального удостоверения сделки в дистанционном формате сторонам не нужно приобретать электронную цифровую подпись и разбираться в нюансах ее применения. Юридическую силу документу придаст усиленная квалифицированная электронная подпись самого нотариуса.

Договор, удостоверенный нотариусом, обладает повышенной доказательной силой, а сам нотариус несет полную имущественную ответственность за каждое совершенное нотариальное действие. Если по его вине будет причинен ущерб, то будет полностью возмещен.

Досье "РГ"

Нотариусы удостоверили рекордное число сделок с землей и домами

За год нотариусами было удостоверено 64 тысячи 488 сделок с земельными участками, их число выросло на 16 процентов. Кроме того, нотариусами было оформлено 169 тысяч 224 сделки со строениями на земельных участках. Число таких сделок выросло на два процента. Примечательно, что такой рост случился в год ограничений, связанных с пандемией.

По мнению экспертов, статистика показывает, что участники сделок все больше понимают риски простой письменной формы сделок и ценят гарантии, которые дает нотариальное удостоверение договора. Давно замечено: стремление упростить оформление недвижимости повышает риски мошенничества на рынке. В последнее время появилась масса сообщений о том, как в разных регионах люди лишались жилья или земли по поддельным договорам.

Кстати, в этом году стали возможны дистанционные сделки, когда стороны находятся в разных городах и каждый человек приходит к своему нотариусу.